Doğru Planlama Yapılırsa 5 Yılda Kentsel Dönüşüm Ülke Gündeminden Kalkabilir
Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Lideri Prof. Dr. Gürsel Öngören önümüzdeki üç ayda kentsel dönüşüm hakikat planlanırsa beş yılda kentsel dönüşümün ülke gündeminden kalkabileceğini söyledi.Kentsel dönüşümde mevzuat dahil işlemeyen ve engelleyici durumları bildiklerini lisana getiren Prof. Dr. Gürsel Öngören, “Dönüşümün önündeki mahzurların kaldırılması üç ay sürer. Türkiye dönüşüm için gerekli finans sıkıntısını de özel kesimdeki mali ve insan kaynaklarıyla çözecek potansiyele sahip, üstelik yeni yapılacak binaların yeşil bina özelliğine sahip olması ile yapılan masraf 30 yılda ülke iktisadına geri döndürülür” dedi.17 Ağustos Marmara Zelzelesinin 24. yılında ülkemizde sarsıntılarda canını kaybedenlere rahmet ve yakınlarına sabır dileyen Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Lideri Prof. Dr. Gürsel Öngören; yeni Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki’nin hem belediyecilik geçmişi hem de daha evvelki bakanlık devrinde yaptığı çalışmalar sebebiyle; 6 Şubat zelzelesinde hasarlı olan 800 bin civarındaki konutun yenilenmesi ve 1,5 milyonu İstanbul’da olan 5 milyon zelzeleye dayanıksız konutun sağlam konutlara dönüştürülmesi için gerekli bilgi birikimine sahip olduğunu vurgulayarak, önümüzdeki üç ayda şekillenecek olan kentsel dönüşüm planlarının gerçek yapılması halinde 5 yılda kentsel dönüşümün ülke gündeminden kalkacağını söyledi. Prof. Dr. Öngören, üstelik yeni yapılan konutların, güç kullanımı ve su tasarrufu imkanına sahip yeşil binalar olarak imal edilmesi halinde harcanan yüzlerce milyon doların uzun vadede ülke iktisadına geri döneceğini kaydetti.DÖNÜŞÜMDE SİSTEM DEĞİŞİYORProf. Dr. Gürsel Öngören kentsel dönüşümdeki temel problemleri çözme emeliyle önümüzdeki üç ay içinde yeni kentsel dönüşüm planlarına dahil edilmesi için tekliflerini şu halde sıraladı:
- Kentsel dönüşümde yapılacak yeni binanın özellikleri konusunda daire sahiplerinin uzlaşabilmiş olması için kanunda gereken arsa hissesi sahibi oranını 2/3 çoğunluktan yani %67’den , %51’e indirmek ile bina içindeki uzlaşma sürecinin kısalması mümkündür.
- Kanundaki, uzlaşmayan yahut muahedeye karşı çıkan azınlık daire sahiplerinin paylarının satışı uygulaması kaldırılırsa, öncelikle bu satışlardan kaynaklanan 6 aylık vakit kaybı ortadan kalkacaktır. Öte yandan muhalif daire sahiplerinin de dairelerinin, %51’ın anlaştığı proje doğrultusunda yeni yapıda yapılması ile onların da mülkiyet hakkı korunmuş olacak ve o binada oturmaya devam edeceklerdir. Azınlık mülk sahiplerinin yeni bina üretimi yahut daire paylaşımından bir ziyanları olduysa, özel bir idari komite ya da süratli bir yargılama sistemi ile en geç iki yılda bu ziyanların tazmin edilmesi mağduriyeti önleyecektir.
- Kentsel dönüşümde en kıymetli sorun, hangi binaların riskli olup olmadığının tespitidir. İlçe belediyelerinin kendi beldesindeki riskli binaları 3 ay içinde tespit etme mecburiliği getirilmelidir. Bu kapsamda Kanundaki riskli olarak tespit edilen binalarda 90 günlük binayı boşaltma zorunluluğunu da 2 yıla çıkarmak faydalı olacak, bu müddette dönüşüm için gereken hazırlıklar yapılacaktır.
- Şehirlerimizin bu derece makus görünmesinin, makus ve çürük yapılaşmanın, birtakım merkezlerdeki ekonomik ve güvenlik çöküntüsünün sebebi, belediyelerce imar planlarının makus yapılması yahut hakikat yapılanların da uygulanmamasıdır. Bu nedenle Devletçe birinci yapması gereken, tüm ilçelerde bir bütünlük içinde vilayetlerdeki üniversite hocalarından da dayanak alarak imar planlarının üç boyutlu teknikle 6 ay içinde yenilenmesidir.
- Kentsel dönüşümde yeni üretim maliyetinin yarısının hibe kalanının kredi ile karşılandığı “Yarısı Bizden” kampanyasının, TOKİ tarafından değil, kat maliklerinin seçtiği özel bölüm müteahhitleri ile yürütülmesi vakit kazandıracaktır. Çünkü TOKİ’nin sarsıntı bölgesi konutları ile uğraşırken öbür yanda yılda 200 bin konutun olduğu 20 bin binanın imali için tüm Türkiye’de 20 bin yetkili görevlendirmesi ve bu yetkililer aracılığıyla apartmanlarda uzlaşı sağlaması olanaksızdır. Şu an bina maliklerinin kendi ortalarında ve müteahhitle anlaşmak üzere olduğu pek çok projede, bu kampanya ile TOKİ’ye başvurulmuş ve süreç durmuştur. Bu kapsamda TOKİ topladığı müracaatları özel bölüm müteahhitlerine yönlendirmesi süreci kısaltır. TOKİ uzlaşılan projedeki maliyet kontrolü ve finansman transferi için maliklerle müteahhit ortasında bir hakem, kolaylaştırıcı olmalıdır.
- Riskli alanlar ve rezerv alanlar belirlenmiş ve belirlenmektedir. Bu ilçelerdeki imar planları çabucak yenilenmeli, kentsel dönüşüm nedeniyle konutlarından çıkanlar için mesleksel STK’ların teklifleri doğrultusunda buralara kısa müddette bitecek tipte, prefabrik yahut çelik sistemli konutlar yaptırmaya başlanmalı, bu konutlar dönüşüm için kullanılmalı, yeri Devlette tutularak üst hakkı kullanımı kapsamında tahsis edilmelidir. Kentsel dönüşüm işi bitince bu konutların dar gelirliler için ucuz kiralanabilir konutlar olarak belediyelere devredilmesi faydalı olacaktır.
- Bakanlık yerine belediyeler; yerinde dönüşüm ve rezerv alana transfer konusunda kentsel dönüşüm proje alanlarında uzlaşma ofisleri koyup, Bakanlık kontrolünde ve yönlendirmesinde uzlaşma ortamını sağlamalıdır. Bunun için belediyelere uygulayacakları modeller için rehberler ve tip kontratlar bakanlıkça hazırlanmalıdır.
- Her vilayette bir ‘Kentsel Dönüşüm Fonu’ kurulmalıdır. Kentsel dönüşüm esnasındaki gelir getirici dönüşümlerden elde edilen kaynaklar, vatandaşa verilecek sarsıntı konutları karşılığı alınacak merkezdeki emlak ve arsa hisseleri, devletten, müteahhitten tazminat hakları, konut değiştirmeden kaynaklanan vatandaşın ödemeleri bu fona aktarılarak hibe ve krediler her vilayet bazında bir bütçe doğrultusunda yönetilmelidir. Bakanlıktaki Kentsel Dönüşüm Özel Hesabı ise vilayet fonlarının üzerinde ülkesel bir fon biçiminde vilayet fonlarına dayanak olarak çalıştırılmalıdır.
- Tüm arsa ve konut değerlemeleri ve vatandaş ile mutabakatlar lisanslı değerleme kuruluşlarının belirlediği pahalar üzerinden yapılmalıdır.
- Özellikle işin hibe kısmındaki geliri yaratmak için; tapu dönemindeki alıcı ve satıcının ödediği %4 harç bedeli, her konut satışında lisanslı değerleme kuruluşlarına değerleme yaptırılarak hesaplanmalıdır. Böylelikle yıllık harç geliri en az dörde katlanacaktır.
- Devletin boş yerleri asla satılmamalıdır. Devletin mülkiyetindeki şimdi tapu çıkarılmamış yerleşim yerlerine yakın dağlar, makilik alanlar imar planlaması yapılarak konut yeri haline getirilmelidir. Bu yerler kat karşılığı olarak özel dalla birlikte yeni konut imalatı için kullanılmalıdır. Bu kapsamda mülkiyet dönemi yerine 49 yıllık üst hakkı kullanımı getirilmelidir. Bu yolla ülkemizdeki konut açığı da kısa müddette ortadan kaldırılır.
- Ülkemizde bilhassa merkezlerde kamu yönetimlerinin elindeki emlak ve kentsel dönüşüm vasıtasıyla boşa çıkacak değerli yerlerde evvel kamu tarafından en pahalı kullanıma yönelik projeler yapılmalı, bu projeler yerli ve yabancı yatırımcılarla birlikte değerlendirilmelidir. Bu kapsamda her yıl 30 milyar dolar Devletin gelir sağlayıp, kentsel dönüşüm fonlarına transferi, zelzele konutlarının ve kentsel dönüşümün finansman muhtaçlığının değerli bir kısmının karşılanması mümkündür.
- Deprem için yapılacak konutlar ve kentsel dönüşüm için yapılacakj binalar yeşil bina niteliğinde, su tüketimini geri dönüştüren, güç verimliliği maksimize edilmiş ve bina çatı ve cephelerinde solar sistemle güç üreten binalar olmalıdır. Sayın Özhasehinin özel kıymet verdiği yeşil binalar kendisine harcanan parayı yaklaşık 30 yılda amorti etmekte ve Etraf açısından da karbon çıkışını azaltmaktadır. Böylelikle Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bir taşla iki kuş vurmuş olacaktır. Zelzele konutlarına harcanacak 100 milyar ve kentsel dönüşüme harcanacak 400 milyar dolar ülke iktisadına 30 yılda dönerken, bir yandan da iklim değişikliği, etraf kirlenmesi önlenmiş olacaktır.
- Ülkedeki en değerli sorun olan hukuk güvenliği ve yargı ıslahatı yapılırsa her yıl 25 milyar dolar ek yabancı sermaye ülkeye gelir. İlaveten kamu kısmındaki kaynak israfı önlenirse, liyakatli bireyler vazifeye getirilirse kamunun harcamalarında en az 40-50 milyar dolar yıllık tasarruf sağlanabilir.